Инвестиционная привлекательность недвижимости действительно высока. Ставки по депозитам остаются низкими, что делает недвижимость оптимальным инструментом сохранения и приумножения средств с точки зрения баланса рисков и прибыльности.
Строительство, реализация новых проектов ориентируется на спрос, обеспеченный денежными средствами клиента. Если такой спрос есть, то новые площадки активно развиваются. Если нет, не за что покупать площадки и начинать строительство. Механизм регулирует себя без посторонней помощи.
Предположим, банки заливают в строительство деньги и строительство начинает активно расти. Предложение значительно превышает платежеспособный спрос. Это и есть «пузырь» — кризис перепроизводства. Согласно опросу, который мы проводили совместно с Gradus Research, сегодня потребность в покупке квартиры у более чем 40% людей. Тех, кто может позволить себе купить и покупать — всего 3-5%.
В последнее время мы наблюдаем дефицит новых проектов. За 2 года распроданность квартир в активно строящихся и продающихся объектах выросла с 40-45% до 67-68%. Уровень спроса и количество покупок в целом мало изменяются, но объем денежных средств увеличивается за счет роста цен. Его стимулирует дефицит предложения и рост покупательной способности.
По результатам наших опросов, на середину этого года среди купивших недвижимость доля инвесторов составила лишь около 17%. Если кто-то из застройщиков говорит, что у него большинство квартир покупают под инвестицию, значит, своей ценовой политикой он создал конъюнктуру, за которой к нему приходят только инвесторы — обычные покупатели просто не успевают. В таком случае застройщику нужно задуматься над своими условиями продаж.
Важно понимать, кто эти инвесторы и что они собираются делать со своей инвестицией в будущем? Они собираются на этом заработать, продав актив на этапе ввода в эксплуатацию, сохранить ли средства, перейдя на рынок аренды? Последний, например, в Киеве очень привлекателен — ежегодно население города только официально растет на 20-30 тыс. человек, поэтому спрос на аренду будет сохраняться.
В последующие годы предложение будет стремиться догнать спрос. Вероятно, появятся новые игроки: работать на быстро растущем рынке очень интересно, даже если процесс вхождения в него сложный и занимает много времени.